Kira stopajı ve konut kira geliri hesaplama

Kira stopajı ve konut kira geliri vergisi

Kira gelirlerinin vergilendirilmesi, kiraya konu taşınmazın niteliğine göre iki farklı yol izler. İş yeri kiralarında vergi, kiracı tarafından ödeme anında stopaj (tevkifat) yoluyla peşin kesilir. Konut kira gelirlerinde ise mal sahibi, yıl sonunda Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) beyannamesi vererek vergisini kendisi öder. Bu araç her iki senaryoyu da tek ekranda çözer; mod seçimine göre doğru formülü uygular.

İş yeri kirasında stopaj (GVK md.94)

Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesi uyarınca, iş yerini kiralayan (kiracı) tacir, serbest meslek erbabı ya da şirket, ödediği kira üzerinden %20 oranında gelir vergisi stopajı yapmak ve bunu muhtasar beyanname ile vergi dairesine ödemekle yükümlüdür. Kiraya veren, bu kesintiyi yıllık beyannamesinde mahsup edebilir. Hesaplama iki yönlüdür:

• Brütten: Stopaj = Brüt kira × %20 ; Net ödenen = Brüt − Stopaj
• Netten (brüte tamamlama): Brüt = Net ÷ (1 − %20) ; Stopaj = Brüt − Net

Örneğin brüt 10.000 TL kira için 2.000 TL stopaj kesilir ve mal sahibine 8.000 TL ödenir. Sözleşme “net 8.000 TL elime geçsin” şeklinde yapıldıysa brüt 8.000 ÷ 0,80 = 10.000 TL’ye tamamlanır ve stopaj yine 2.000 TL olur. Net anlaşmalarda stopaj yükü fiilen kiracıya geçtiği için sözleşme dilinin doğru kurulması önemlidir.

Konut kira geliri (GMSİ)

Konut kira gelirlerinde stopaj yoktur; vergi yıllık beyanla ödenir. Hesap sırası şöyledir: Önce yıllık kira gelirinden konut kira istisnası düşülür. Kalan tutardan gider indirilir; iki yöntem vardır:

• Götürü gider: İstisna sonrası kalan tutarın %15’i belgesiz gider olarak indirilir. Matrah = (Yıllık kira − İstisna) × 0,85.
• Gerçek gider: Belgeli giderler (bakım-onarım, sigorta, kredi faizi, amortisman vb.) indirilir. Matrah = (Yıllık kira − İstisna) − Gerçek gider.

Bulunan matraha, ücret dışı gelirler için geçerli artan oranlı gelir vergisi tarifesi uygulanır; yani matrah dilimlere bölünür ve her dilim kendi oranıyla vergilenir. Yıllık kira istisnayı aşmıyorsa beyan gerekmez ve vergi çıkmaz. Götürü gideri seçenler iki yıl boyunca gerçek gider yöntemine dönemez; bu tercih vergi planlaması açısından önemlidir.

Hangi yöntem daha avantajlı?

Belgeli gideri yüksek olan (özellikle kredili alınmış ve ilk beş yıl konut faizi indirimi olan) mülk sahipleri için gerçek gider genellikle daha avantajlıdır; gideri düşük olanlarda ise götürü gider pratik ve çoğu zaman lehtedir. Doğru tercih, gerçek rakamlarla karşılaştırma gerektirir. Kira beyannamenizi optimize etmek, istisna ve indirimlerden eksiksiz yararlanmak için vergi danışmanlığı hizmetimizden destek alabilirsiniz. Girdiğiniz veriler yalnızca tarayıcınızda işlenir.